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西宁市物业管理条例 (征求意见稿)

     为增强立法的公开性和透明度,提高立法质量,现将《西宁市物业管理条例(征求意见稿)》公布,征求社会各界意见。有关组织和公众可通过以下途径和方式提出反馈意见: 

     1.将意见发送至电子邮箱:xnfzbfgc@163.com。

     2.通过信函方式将意见寄至西宁市司法局立法科,地址:西宁市西川南路139号,邮编:810008。

     3.通过来电或者传真方式反馈意见,请致电:0971-6150328。 

     意见反馈截止时间为2020年4月30日。 


                           西宁市司法局

                          2020年3月30日


西宁市司法局

关于《西宁市物业管理条例(征求意见稿)》公开征求意见的公告

西宁市物业管理条例

(征求意见稿)

 

第一章 总则


 第一条  为了规范物业管理活动,维护物业管理各方的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境,促进和谐社区建设,根据《中华人民共和国物权法》《物业管理条例》和《青海省物业管理条例》等法律、法规,结合本市实际,制定本条例。
 第二条  本市行政区域内的物业管理及其监督活动,适用本条例。
 本条例所称物业管理,是指业主自行或者通过选聘物业服务企业等形式,对房屋及其配套设施设备和相关场地进行维修、养护和管理,维护物业管理区域内的环境卫生和秩序的活动。
 第三条 物业管理应当坚持业主自治、专业服务、政府监管、多方参与的原则。
 第四条 市、县(区)人民政府应当加强对物业管理工作的领导,将物业管理纳入本地现代服务业发展规划、社区建设和社区治理体系,推动物业管理规范化、市场化。
 市、县(区)房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的统一监督管理。
 有关行政主管部门按照各自职责负责物业管理区域内的相关监督管理工作。
 第五条 街道办事处、乡(镇)人民政府具体负责本辖区内物业管理工作,组织、指导业主大会成立和业主委员会选举换届,监督业主大会、业主委员会和物业服务企业依法履行职责,调解物业管理纠纷,协调物业管理与社区建设的关系。负责老旧住宅小区物业管理。
社区居(村)民委员会负责指导、监督业主大会、业主委员会依法开展业主自治管理,建立党建引领下的物业管理协商共治机制,指导监督业主大会、业主委员会和物业服务企业依据法律、法规和规章开展工作,有权就业主反映的物业管理事项向业主大会、业主委员会进行询问,引导其以自治方式规范运作,调解物业纠纷。
第六条 物业服务行业协会应当加强行业自律管理,调解行业纠纷,组织业务培训,维护企业合法权益,推动行业健康有序发展。
第七条 鼓励采用新技术、新方法,促进互联网与物业管理深度融合,提升物业管理质量和服务水平,推动物业服务向智能、绿色方向发展。

 

第二章 物业管理区域与共用设施设备


第八条 物业管理区域应当按照下列规定划分:

(一)物业配套设施设备共用的,应当划分为一个物业管理区域;但规模过大、划分为一个物业管理区域不便于管理的,或者已分割成多个封闭小区,且其配套设施设备能够分割、独立使用的,可以分别划分为独立的物业管理区域;

(二)分期建设项目或者两个以上单位开发建设的项目,其配套设施设备共用的,可以划分为一个物业管理区域;

(三)已建成、共用设施设备比较齐全且相对集中的项目,可以划分为一个物业管理区域。

第九条 已经形成独立物业管理区域的,不重新调整,但物业管理区域业主共同决定分割或者合并物业管理区域的除外。

物业管理区域地上以及地下建筑物、设施设备和相关场地不得分割管理。

第十条 新建物业建设单位应当配建独立且相对集中的地上物业服务用房,与房屋及其他配套设施设备同时设计、同时施工、同时交付。

业主委员会办公用房从物业服务用房中调剂,面积不得低于二十平方米,不得高于三十平方米;房屋建筑总面积超过三万平方米的,面积不得低于四十平方米,不得高于五十平方米。

第十一条  物业管理区域物业的以下部分属于业主共有:

(一)共用部位:是指根据法律、法规和房屋买卖合同,由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位,一般包括:住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等;

(二)共用设施设备:是指根据法律、法规和房屋买卖合同,由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备,一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等;

(三)房地产买卖合同约定属于业主共有的物业;

(四)法律、法规规定的其他共有部分。

建设单位申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记时,应当提出共有物业产权登记申请,由不动产登记机构在不动产登记簿上予以记载。

第十二条 利用物业管理区域共有物业进行经营活动的,应当由业主共同决定,收益属于业主共有,所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。

利用物业管理区域共有物业进行经营活动,可能损害特定业主就其专有部分享有的合法权益的,还应当经该业主同意。

第十三条 新建住宅建设项目竣工验收备案之日起三个月内,建设单位应当将附着于物业管理区域共有物业符合国家标准和技术规范的供水、供电、供气、供热、通讯等设施设备移交相关专营单位管理养护,相关专营单位应当接收。

现有住宅物业区域附着于共有物业的供水、供电、供气、供热、通讯等设施设备,符合国家标准和技术规范,经业主共同决定移交的,相关专营单位应当接收,物业服务企业应当配合移交工作。


第三章 业主、业主大会及业主委员会


第十四条 本条例所称业主,是指物业管理区域不动产权属证书或者不动产登记簿记载的房屋所有权人。

除前款规定外,符合下列条件之一的,可以认定为业主:

(一)尚未登记取得所有权,但基于买卖、赠与、拆迁补偿等旨在转移所有权的法律行为已经合法占有建筑物专有部分的单位或者个人;

(二)因人民法院、仲裁机构的生效法律文书取得建筑物专有部分所有权的单位或者个人;

(三)因继承或者受遗赠取得建筑物专有部分所有权的单位或者个人;

(四)因合法建造取得建筑物专有部分所有权的单位或者个人;

(五)其他符合法律、法规规定的单位或者个人。

房屋的租用人、借用人等物业使用人可以根据业主的书面授权行使相关权利并承担相应义务。物业使用人违反物业管理相关法律法规、管理规约规定的,有关业主应当承担连带责任。

第十五条 业主在物业管理活动中,享有下列权利:

(一)按照物业服务合同的约定,接受物业服务企业提供的服务;

(二)提议召开业主大会,并就物业管理的有关事项提出建议;

(三)提出制定和修改临时管理规约或者管理规约、业主大会议事规则的建议;

(四)参加业主大会会议,行使投票权;

(五)选举业主委员会成员,并享有被选举权;

(六)监督业主委员会或者物业管理委员会的工作;

(七)监督物业服务企业履行物业服务合同;

(八)对物业共有共用区域、部位或者设施设备和相关场地使用情况享有知情权、监督权和收益权;

(九)监督专项维修资金的管理和使用;

(十)法律、法规规定的其他权利。

业主行使权利不得危及物业的安全,不得损害其他业主的合法权益。

第十六条 业主应当履行下列义务:

(一)遵守临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则;

(二)遵守物业管理区域内物业共有共用区域、部位或者设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会或者物业管理委员会作出的决定;

(四)按照国家和本市有关规定交纳专项维修资金;

(五)按时交纳物业服务费用;

(六)履行房屋安全使用责任;

(七)法律、法规规定的其他义务。

业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务;不得以放弃权利为由不履行义务。

第十七条 业主投票权数、业主人数和业主总人数按照下列方法确定:

(一)业主人数按照专有部分的数量计算,一个专有部分按照一人计算;建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付,或者同一业主拥有两个以上专有部分的,均按照一人计算;

(二)业主投票权数按照业主专有部分建筑面积计算,每平方米计算为一票,不足一平方米的按照四舍五入计算;

(三)业主总人数,按照本款第一项业主人数的总和计算。

一个专有部分有两个以上所有权人的,应当推选一人行使表决权,所代表的业主人数为一人。

业主可以自行投票,也可以委托他人投票。委托他人投票的,应当出具书面委托书,载明委托事项和投票权数。一个受托人最多可以接受三名业主的委托进行投票。

第十八条 一个物业管理区域成立一个业主大会,业主大会由物业管理区域内全体业主组成,是物业服务事项的决策机构。

一个物业管理区域内业主户数不足五十户且全体业主一致同意不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。

第十九条 符合召开首次业主大会会议条件的,建设单位应当向街道办事处、乡(镇)人民政府提出召开业主大会会议的书面报告,并提供相关材料;业主也可以向街道办事处、乡(镇)人民政府提出召开业主大会会议的书面报告。

第二十条 街道办事处、乡(镇)人民政府接到申请三十日内,组建首次业主大会筹备组。

筹备组由街道办事处、乡(镇)人民政府、社区党委或者物业管理区域基层党组织、辖区公安派出所、社区居民委员会、建设单位和业主代表组成。建设单位未参加筹备组的,不影响筹备组的成立。物业服务企业应当协助筹备组开展筹备工作。

筹备组中的业主代表由街道办事处、乡(镇)人民政府在民主推荐的基础上从遵纪守法、热心公益的业主中确定并公示,业主代表资格应当符合有关业主委员会委员候选人资格的规定。

筹备组中的业主代表不得担任业主委员会委员。

第二十一条 首次业主大会会议召开并选举产生业主委员会之日起三十日内,由业主委员会向物业所在地县(区)房地产行政主管部门办理业主大会、业主委员会备案。

县(区)房地产行政主管部门受理备案材料后,经审查符合条件的,应当在十个工作日内颁发备案通知书并发放统一社会信用代码证书。业主大会取得备案通知书后,由业主委员会依法申请刻制业主大会、业主委员会印章。

业主大会可以委托街道办事处、乡(镇)人民政府或者社区居(村)民委员会代为保管业主大会印章;需要使用业主大会印章的,由业主委员会向街道办事处、乡(镇)人民政府或者社区居(村)民委员会提出。

业主委员会印章由业主委员会保管,需要使用业主委员会印章的,应当有业主委员会半数以上委员签字。

第二十二条 业主大会采取会议方式,决定下列事项:

(一)修改管理规约、业主大会议事规则;

(二)选举或者更换业主委员会委员和候补委员;

(三)确定或者调整物业服务方式、服务内容、服务标准和服务价格;

(四)选聘、解聘物业服务企业或者不再接受事实服务;

(五)筹集和使用专项维修资金;

(六)申请改建、重建建筑物及其附属设施;

(七)决定物业共用部分的经营方式,管理、使用物业共用部分经营收益等共有资金;

(八)确定业主大会、业主委员会工作经费和业主委员会委员工作补贴标准,对业主委员会主任实施任期、离任经济责任审计;

(九)改变或者撤销业主委员会作出的与业主大会决定相抵触的决议;

(十)有关共有和共同管理权利的其他重大物业管理事项。

业主委员会应当就本条第一款规定的决定事项向业主大会提出讨论方案

物业管理区域内停车、快递、饮水等设施建设和管理等涉及民生的物业管理事项,全体业主或者业主大会未能及时作出决定的,业主委员会或者物业管理委员会可以拟订实施方案,经社区居(村)民委员会同意,在物业管理区域内公示10个工作日。公示期间,未有专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主表示反对的,业主委员会或者物业管理委员会按照实施方案执行。

第二十三条 业主大会会议分为定期会议和临时会议,由业主委员会召集,或者由物业所在地街道办事处、乡(镇)人民政府依法召集。

业主大会会议可以采用书面形式或者通过互联网方式召开,表决采用记名投票的方式,每张表决票或者选举票上应当标明该专有部分的投票权数。

业主大会会议采用互联网方式表决的,应当通过市房地产行政主管部门建立的电子投票系统进行。

业主大会会议不得就已公示议题以外的事项进行表决。

第二十四条 业主大会定期会议每年至少召开一次。

经业主总人数百分之二十以上业主或者持投票权数百分之二十以上业主提议,或者有业主大会议事规则规定的其他情形时,业主委员会应当召集业主大会临时会议。

召开业主大会会议,应当提前三个工作日书面告知物业所在地社区居(村)民委员会。社区居(村)民委员会应当派员列席会议。

业主大会未能及时召开,或者会议未能形成相关决议决定,以及业主就会议议题内容存在重大意见分歧的,业主委员会应当及时向街道办事处、乡(镇)人民政府报告。

第二十五条 业主大会会议依法作出的决定,对本物业管理区域全体业主、物业使用人具有约束力。

业主大会会议召集人应当自业主大会会议作出决定之日起三日内将决定予以公示。

第二十六条 业主委员会由五至十一人单数组成,每届任期不超过三年,可以连选连任。鼓励业主中的中国共产党党员通过法定程序成为业主委员会委员。

业主委员会应当自选举产生之日起七日内召开首次会议,在业主委员会委员中推选产生业主委员会主任和副主任。

业主委员会可以设立候补委员,候补委员人数不得超过委员人数的百分之五十。候补委员可以列席业主委员会会议,但不具有表决权。

业主委员会委员和候补委员名单应当在物业管理区域内显著位置公告。

第二十七条 业主委员会是业主大会的执行机构,接受业主大会和业主的监督,并履行下列职责:

(一)召集业主大会会议,报告年度物业管理的实施情况、业主委员会履职情况;

(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同,与解聘的物业服务企业进行交接;

(三)拟定共有物业、共有资金使用与管理办法;

(四)监督专项维修资金的使用以及组织专项维修资金的续筹;

(五)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,督促业主交纳物业服务费用,监督物业服务企业履行物业服务合同;

(六)监督管理规约的实施,对业主违反管理规约的行为进行制止;

(七)制作和保管会议记录、共有物业部分的档案、会计凭证和账簿、财务报表等有关文件;

(八)定期向业主通报工作情况,每半年公示业主委员会委员、候补委员交纳物业服务费、停车费情况;

(九)协调解决因物业使用、维护和管理产生的纠纷;

(十)在物业管理区域内配合行政执法机关开展执法工作;

(十一)配合、支持社区居(村)民委员会依法履行职责,并接受其指导和监督;

(十二)业主大会赋予的其他职责。

业主委员会不得擅自决定本条例第二十二条第一款规定事项;业主大会不得授权业主委员会决定本条例第二十二条第一款规定事项。

第二十八条 有下列情形之一的,不得担任业主委员会委员、候补委员:

(一)曾因故意犯罪被判处刑罚的;

(二)候选人报名日期截止前三年内,因物业管理相关违法行为受到行政处罚的;

(三)候选人报名日期截止前欠缴物业服务费、物业专项维修资金及其他需要业主共同分担费用的;

(四)因违法违纪等原因被国家机关、企业事业单位开除公职或者辞退的;

(五)有较为严重的个人不良信用记录、发布不实信息或者严重违反社会公德造成恶劣影响的;

(六)法律、法规规定其他不宜担任业主委员会委员、候补委员的情形。

第二十九条 业主委员会委员、候补委员候选人由筹备组进行资格审查与确定。十名以上业主联名可以向筹备组推荐候选人,物业所在地社区党组织也可以向筹备组推荐候选人。同一业主只能推荐一名候选人。

筹备组确定业主委员会委员、候补委员候选人名单后,应当予以公示。

业主委员会委员实行差额选举,差额比例不得低于百分之二十。

第三十条 业主委员会委员和候补委员不得有下列行为:

(一)阻挠、妨碍业主大会行使职权或者拒不执行业主大会决定;

(二)弄虚作假,隐瞒事实真相,转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝、拖延提供物业管理有关文件、资料,或者擅自使用业主大会、业主委员会印章;

(三)违反业主大会议事规则或者未经业主大会授权与物业服务企业签订、修改物业服务合同;

(四)侵占、挪用业主共有资金,将业主共有资金借贷给他人或者以业主共有资金为他人提供担保;

(五)收受物业服务企业或者与其履行职务有利害关系的单位或者个人提供的红包礼金、减免收费、停车便利等利益;

(六)违规泄露业主信息,发布违反法律法规、社会公共秩序的不实言论、信息;

(七)为在本物业管理区域提供服务的物业服务企业承揽、介绍相关业务或者推荐他人就业;

(八)拒不执行街道办事处、乡(镇)人民政府、相关主管部门关于本物业管理区域的整改要求或者人民法院有关裁判;

(九)侵害业主合法权益的其他行为。

业主委员会委员有前款情形之一的,由业主大会按照议事规则罢免其委员职务,街道办事处、乡(镇)人民政府应当予以指导、协助。罢免业主委员会委员时,应当允许其提出申辩并记录归档。

第三十一条 业主委员会委员、候补委员有下列情形之一的,由业主委员会决定中止其职务并予以公示,提请下次业主大会会议决定终止或者恢复其职务:

(一)不履行业主义务、不遵守管理规约,经劝阻后拒不改正的;

(二)一年内两次无故缺席或者一年内五次请假缺席业主委员会会议的;

(三)本人、配偶及其近亲属在为本物业管理区域提供物业服务的企业任职的;

(四)因违法违纪接受调查且被采取相应强制措施的;

(五)在任职期间被列为失信被执行人的;

(六)其他不适宜担任业主委员会委员、候补委员的情形。

业主委员会未依照前款规定作出中止职务决定的,由街道办事处、乡(镇)人民政府责令限期作出;逾期未作出的,由街道办事处、乡(镇)人民政府作出中止相应人员职务的决定并予以公示。

中止业主委员会委员、候补委员职务时,应当允许该委员、候补委员提出申辩并记录归档。

第三十二条 业主委员会委员职务终止后,由业主委员会从候补委员中按照得票顺序依次递补为委员并予以公示,在公示结束之日起十五日内向县(区)房地产行政主管部门备案。

全部候补委员递补为委员后,业主委员会委员人数低于原有人数百分之五十的,应当告知街道办事处、乡(镇)人民政府,依照本条例关于业主委员会换届选举的规定重新选举业主委员会。

第三十三条 业主委员会任期届满九十日前,街道办事处应当成立由业主代表和街道办事处、乡(镇)人民政府、社区党组织或者物业管理区域基层党组织、辖区公安派出所、社区居(村)民委员会派员组成的业主委员会换届小组(以下简称换届小组)。

第三十四条 业主委员会应当自换届小组成立后三个工作日内,将其保管的有关财务凭证、业主清册、会议纪要等档案资料、印章以及其他属于业主大会所有的财物移交换届小组。业主大会、业主委员会依法需要使用上述物品的,换届小组应当及时提供。

新一届业主委员会选举产生后向县(区)房地产行政主管部门办理备案。换届小组应当在完成备案后十个工作日内,将其保管的前款物品移交新一届业主委员会,并自行解散。

业主委员会未按照本条第一款规定移交有关物品的,由街道办事处、乡(镇)人民政府责令限期移交;拒不移交的,辖区公安机关应当予以协助。

第三十五条 物业管理区域分期开发的,可以在分期开发期间成立业主大会,选举产生业主委员会,并为后期开发的物业预留业主委员会委员名额。

后期开发的物业交付使用后,应当增补业主委员会委员和候补委员,但增补后的业主委员会委员总人数不得超过本条例第二十六条规定的最高人数。

第三十六条 业主委员会做出的决定违反法律、法规和管理规约、业主大会议事规则的规定,或者作出与本物业管理区域物业管理无关的决定,由签字同意该决定的业主委员会委员承担相应的法律责任。


第四章 物业服务

 

第三十七条 物业管理区域依法成立业主大会之前,建设单位应当选聘物业服务企业提供前期物业服务,并按照有关规定拟定临时管理规约。

建设单位选聘物业服务企业提供前期物业服务,应当签订前期物业服务合同,前期物业服务合同期限由建设单位和物业服务企业约定,最长期限不超过二年。前期物业服务合同期间的物业服务费由业主承担。

前期物业服务合同期限届满九十日前,建设单位应当书面告知业主或者业主委员会,同时书面告知县(区)房地产行政主管部门、街道办事处、乡(镇)人民政府。已成立业主大会的,由业主大会选聘物业服务企业;未成立+招投标方式选取物业服务企业提供物业服务。

第三十八条 建设单位与物业买受人签订的商品房买卖合同,应当包含前期物业服务合同约定的主要内容。建设单位在物业销售前还应当制定临时管理规约,对业主、物业使用人在物业活动中应当遵守的行为准则作出规定。前期物业服务合同和临时管理规约须在商品房销售现场进行公示。

第三十九条 前期物业服务合同终止后,建设单位应当自合同终止之日起三十日内向业主委员会交接物业区域内物业共有部分、共用设施设备和承接查验档案,前期物业服务企业应当全程参与并配合。街道办事处、乡(镇)人民政府应当对交接验收过程进行指导和协调。

不具备成立业主大会条件,或者具备成立条件但未成立业主大会的物业,由街道办事处、乡(镇)人民政府代为交接验收。

物业交接验收前,业主委员会应当与建设单位签订交接验收协议,对交接验收的基本内容、各方权利义务、存在问题的解决方式及其时限、违约责任等事项作出明确约定。

业主大会或者街道办事处、乡(镇)人民政府可以聘请专业机构或者技术人员参与交接验收,聘请专业机构或者人员的费用由业主大会或者全体业主承担。

第四十条 一个物业管理区域应当由一个物业服务企业提供物业服务,但业主自行管理的除外。

除业主大会决定继续聘用原物业服务企业之外,住宅物业管理区域业主大会选聘物业服务企业应当招投标。投标人少于三个的,应当依法重新招标;重新招标后投标人仍少于三个的,经业主大会决定可以协议选聘物业服务企业。

第四十一条 物业服务合同签订或者变更之日起十五日内,物业服务企业应当将物业服务合同报街道办事处、乡镇人民政府备案。

市住房和城乡建设行政主管部门应当会同有关部门、协会制定物业服务合同示范文本,并向社会公布。

第四十二条 本市物业服务企业应当参加信用等级评价,实行星级服务。信用等级为AAAA级和AAA级的物业服务企业可实施一至五星级服务,信用等级为AA和A级的物业服务企业可实施一至三星级服务,信用等级为B级的物业服务企业仅能实施一星级服务。

业主、建设单位应当根据实际需要选聘相应信用等级的物业服务企业提供物业服务。

第四十三条 物业服务企业承接物业前,应当签订物业交接验收协议,作为物业服务合同的补充协议。

第四十四条 物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点,遵循合理、公开、服务质量和价格相符的原则确定,实行政府指导价和市场调节价。收费标准应与物业服务星级标准和物业服务企业信用等级相对应。

实施政府指导价的收费项目、收费标准由市、县价格行政主管部门会同房地产行政主管部门制定。

第四十五条 业主应当按照物业服务合同的约定交纳物业服务费,物业服务企业已经按照合同约定和相关规定提供服务的,业主不得以未接受物业服务、无需接受物业服务或者房屋质量问题为由拒交物业服务费。

业主转让物业时,应当与物业服务企业结清物业服务费;未结清的,应当对物业服务费的结算作出约定,并告知物业服务企业。

第四十六条 物业服务企业收取物业服务费,不得有下列行为:

(一)未按照相关规定对物业服务内容、服务标准、收费标准进行公示的;

(二)擅自扩大收费范围的;

(三)擅自提高收费标准或者重复收费的。

第四十七条 物业服务企业应当遵守安全生产、公共卫生、社会治安、消防安全、人防安全、防灾减灾管理等有关公共安全法律、法规的规定,建立健全安全管理制度,定期检查本单位各项安全防范措施的落实情况,及时消除事故隐患;制定物业管理区域安全防范应急预案,在相关部门指导下做好物业管理区域的安全管理工作。

发生安全事故或者其他突发事件时,物业服务企业应当按照规定及时向有关行政管理部门和相关专营单位报告,并立即启动事故相应应急预案,或者采取有效措施,组织抢救,防止事故扩大,减少人员伤亡和财产损失。

第四十八条 物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起十五日内与业主委员会办理交接,退出物业管理区域。

物业服务合同终止后,物业服务企业不得以业主欠交物业管理费、部分物业权属存在争议或者对业主大会、业主委员会、筹备组以及行政主管部门的决定有异议等为由拒绝办理交接。

第四十九条 本市建立应急物业服务机制。物业管理区域突发失管状态时,街道办事处、乡镇人民政府应当组织有关单位确定应急物业服务企业,提供供水、垃圾清运、电梯运行等维持业主基本生活服务事项的应急服务。

提供应急物业服务的,街道办事处、乡镇人民政府应当将服务内容、服务期限、服务费用等相关内容在物业管理区域内公示。应急物业服务期限不超过6个月,费用由全体业主承担。

应急物业服务期间,街道办事处、乡镇人民政府应当组织业主共同决定选聘新的物业服务企业,协调新的物业服务企业和应急物业服务企业做好交接。

第五十条 物业管理区域供水、供电、供气、供热、通讯等相关专营单位应当向最终用户收取有关费用。相关专营单位委托物业服务企业代收代缴有关费用和进行有关设施设备日常维修养护的,应当签订委托协议,明确委托的主要事项和费用支付标准与方式。未签订委托协议的,由相关专营单位自行负责相关工作,法律、法规另有规定的除外。

未经供水、供电、供气、供热等相关专营单位或者业主授权、行政决定或者司法裁决,物业服务企业不得对共有物业或者物业专有部分实施停水、停电、停气、停热。可能对业主利益或者公共安全造成重大损失的紧急情形除外。

第五十一条 业主自行管理的,应当在县(区)房地产行政主管部门指导下制定自行管理方案。电梯、消防、人民防空、技术安全防范等涉及人身财产安全以及其他有特定要求的设施设备的维修和养护,应当按照有关规定管理。

业主自行管理的,应当推选管理负责人,由管理负责人承担安全管理主体责任。

第五十二条 物业服务企业应当在物业管理区域显著位置公示下列信息:

(一)企业名称、岗位设置、服务投诉电话;

(二)物业服务合同约定的服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准;

(三)月度公共水电费用分摊情况;

(四)季度物业共用部位、共用设施设备经营所得收益和支出情况;

(五)年度物业服务工作情况;

(六)其他应当公示的信息。

业主对公示内容有异议的,物业服务企业应当书面答复。


第五章 物业使用和维护


第五十三条 物业服务企业负责物业管理区域共有物业安全检查和维护保养。物业服务企业未履行合同义务导致安全管理事故的,应当承担相应的安全管理责任。

业主负责物业专有部分安全检查和维护保养。

业主委员会、物业服务企业对维护保养、改造物业及配置固定设施设备而形成的资料,应当妥善保管并建立档案。

第五十四条 建立房屋安全定期检测检验制度。业主大会应当委托专业机构对房屋安全定期进行检测检验,并加强房屋使用安全管理。

鼓励业主、业主大会、物业服务企业购买物业安全、房屋及公共设施维修保险。

第五十五条 业主、物业使用人对其所有或者使用的窗户、阳台、搁置物、悬挂物等可能影响公共安全的物品和设施承担安全管理责任。

物业服务企业应当加强对物业墙面、外墙、楼梯间等共有物业的日常巡查。发现业主、物业使用人使用的窗户、阳台、搁置物、悬挂物存在安全隐患的,应当通知业主或者物业使用人及时处理;发现有影响相关专营设施安全情形的,应当及时报告相关专营单位。

第五十六条 物业管理区域禁止从建筑物抛掷物品危害他人安全或者破坏环境卫生。

经业主共同决定,物业服务企业可以采取适当的技术措施就前款禁止的行为采集相应证据,但是不得侵犯他人隐私。

第五十七条 业主、其他物业使用人装饰装修房屋的,应当事先告知物业服务企业,并与物业服务企业签订装饰装修服务协议。协议应当包括装饰装修工程的禁止行为、垃圾堆放和清运要求以及费用、施工时间等内容。未签订协议的,物业服务企业可以按照临时管理规约或者管理规约的约定,禁止装饰装修施工人员、材料进入物业管理区域。

业主、其他物业使用人或者物业服务企业应当将装饰装修的时间、地点等情况在拟装饰装修的物业楼内公示。

物业服务企业应当加强对装饰装修活动的巡查、监督。业主或者其他物业使用人未提前告知或者违反相关规定及装饰装修服务协议的,物业服务企业应当及时劝阻;拒不改正的,物业服务企业应当及时向有关主管部门报告。

第五十八条 供水、供电、供气、供热、通讯等相关专营单位因维修养护、改造物业管理区域设施设备或者设置管线等,需要进入物业管理区域或者使用物业专有部分时,物业服务企业、业主委员会和业主等应当予以配合,并不得违规收取费用。

第五十九条 物业存在安全隐患,危及公共利益及他人合法权益时,责任人应当及时维修养护,有关业主或者使用人应当给予配合。 

责任人不履行维修养护义务的,经街道办事处、乡(镇)人民政府或业主大会同意,可以由物业服务企业维修养护,费用由责任人承担。 

物业存在安全隐患经鉴定属于危险房屋的,按照国家有关危险房屋的规定处理。

第六十条 对住宅物业共有部分进行增设电梯等二次开发、改造的,应当经本幢或者本单元全体业主所持投票权数三分之二以上且业主总人数三分之二以上多数同意,并符合规划、土地、建设、特种设备、环境保护、消防等法律、法规规定和技术规范。

第六十一条 物业管理区域内规划用于停放车辆的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定,不得销售给业主以外的单位和个人。在满足业主的需要后,将车位、车库出租给业主以外的单位或者个人的,每次租赁期限不得超过半年。出租的车位、车库应当向全体业主公示,租赁合同应当向物业服务企业备案,业主及业主委员会有权查询。

业主、物业使用人需要承租尚未出售、出租的车位、车库的,建设单位应当出租。

第六十二条 物业保修期内,建设单位应当按照国家和省有关规定的保修期限和范围,承担物业的保修责任。建设单位不履行保修责任的,由街道办事处、乡(镇)人民政府组织维修,费用由建设单位承担。

保修期满后,物业专有部分、专有设备的维修养护由业主自行负责,有约定的,从其约定;共有部分保修期满后的维修责任由相关业主共同承担,维修费用由相关业主按照专有部分建筑面积比例分摊。

第六十三条 业主未交存专项维修资金和余额不足时,发生维修相关费用的,由维修所涉及的业主按照专有部分建筑面积的比例分摊。

第六十四条 业主转让物业并办理转移登记的,其名下的专项维修资金余额随物业一并转让,业主无权要求返还专项维修资金余额。因拆迁或者其他原因造成物业灭失的,经业主、业主大会或者建设单位申请,应当将专项维修资金余额退还业主。

第六十五条 业主、物业使用人是生活垃圾分类投放的责任主体,应当按照规定分类投放生活垃圾。物业服务企业是生活垃圾分类的管理责任人,指导、监督业主、物业使用人进行生活垃圾分类。

 

第六章  监督管理


第六十六条 市、县(区)房地产行政主管部门、街道办事处、乡(镇)人民政府依法履行本条例规定的职责时,有权进入被检查的物业管理区域和相关单位工作场所实施现场检查,要求被检查单位提供有关文件、资料并对有关情况作出说明。

有关单位和个人应当配合市、县(区)房地产行政主管部门、街道办事处、乡(镇)人民政府的监督检查,不得拒绝或者阻碍监督检查人员依法执行公务。

第六十七条  街道办事处、乡(镇)人民政府应当建立由业主、业主委员会(物业管理委员会)、物业服务企业、房地产主管部门、公安派出所、社区居民委员会、综合行政执法、专业经营单位等方面代表参加的物业管理联席会议制度。

物业管理联席会议主要协调解决下列问题:

(一)业主委员会不依法履行职责的问题;

(二)业主委员会换届过程中出现的问题;

(三)履行物业服务合同中出现的重大问题;

(四)提前终止物业服务合同的问题;

(五)物业服务企业在退出和交接过程中出现的问题;

(六)物业管理与相关专业经营单位协调和配合的问题;

(七)需要协调解决的其他物业管理事项。

第六十八条 房地产行政主管部门负责物业管理活动的监督管理和指导工作,履行下列职责:

(一)贯彻执行物业管理法律、法规和相关规定;

(二)研究拟定或者制定物业管理规划、标准、规范和措施;

(三)指导、协调物业使用安全监督检查;

(四)物业服务企业信用评价;

(五)负责专项维修资金管理;

(六)建立统一的物业管理信息平台;

(七)负责物业管理培训与宣传;

(八)法律、法规规定的其他职责。

第六十九条 市、县(区)相关行政主管部门应当依法履行职责,落实监督管理进物业管理区域的要求,做好下列工作:

(一)自然资源和规划部门负责建设项目的规划审批,以及未经规划许可证的规定进行建设的监督管理;

(二)城乡建设部门负责房屋建筑工程在建设过程中或保修期内的工程质量,以及供水、排水、供热、供气等的监督管理;

(三)市场监督管理部门负责物业服务违规收费、无照经营行为和电梯等特种设备的监督管理,计量器具使用纠纷的投诉处理;

(四)公安机关负责监控安防、生活噪声、道路车辆停放、房屋租赁、养犬管理、公共安全、公共秩序等监督管理;

(五)城市管理部门负责占道经营、乱设摊点、乱设乱贴广告、任意弃置垃圾、污水等破坏环境卫生以及生活垃圾分类的监督管理;

(六)消防救援机构负责影响消防设施、消防车通道安全行为以及物业服务企业履行消防安全职责的监督管理;

(七)生态环境部门负责物业管理区域及其周边污染源等的监督管理;

(八)卫生健康主管部门负责物业管理区域内传染病防治、生活饮用水等的监督管理;

(九)民政部门负责物业管理区域内社区居家养老服务设施和社区管理服务设施维护管理的监督检查,以及丧事活动管理等工作;

(十)人民防空主管部门负责物业管理区域内人防工程建设和维护管理的监督检查,查处侵占、破坏、变相买卖人民防空工程等违法行为;

(十一)园林绿化部门负责物业管理区域的园林绿化验收、绿地占用、树木伐移等的监督管理。

第七十条 在住宅物业管理区域内发现违反法律、法规以及临时管理规约、管理规约行为的,业主、物业使用人有权劝阻、制止、投诉、举报。

物业服务企业应当建立巡查制度,开展日常巡查,对违反法律、法规以及临时管理规约、管理规约行为应当及时劝阻、制止,并将情况存档备查。劝阻、制止无效的,应当在本住宅物业管理区域内公告,并报告相关行政主管部门,相关行政主管部门应当及时予以查处;或者向物业所在地街道办事处、乡(镇)人民政府投诉,街道办事处、乡(镇)人民政府应当会同相关部门及时处理。


第七章 法律责任


第七十一条 违反本条例规定的行为,法律、法规已规定法律责任的,从其规定。

第七十二条 建设单位有下列行为之一的,房地产行政主管部门给予警告,并责令限期改正;逾期未改正的,处三万元以上十万元以下罚款:

(一) 违反本条例第九条规定,将物业管理区域地上以及地下建筑物、设施设备和相关场地进行分割管理的;

(二)违反本条例第十三条规定,未及时移交供水、供电、供气、供热、通讯等设施设备的;

(三)违反本条例第十九条规定,未按规定向街道办事处、乡(镇)人民政府申请成立业主大会并提供相关资料的;

(四)违反本条例第三十八条规定,未将前期物业服务合同和临时管理规约在商品房销售现场公示的;

(五)违反本条例第三十九条规定,不履行物业交接验收义务的;

(六)违反本条例第六十一条规定,未将本物业管理区域用于出售、附赠或者出租的车位、车库的数量予以公示的。

第七十三条 违反本条例第十条规定,未按照要求配置物业服务用房的,责令限期改正,给予警告,没收违法所得,并处十万元以上五十万元以下罚款。

第七十四条 物业服务企业有下列行为之一的,由房地产行政主管部门给予警告,并责令限期改正;逾期未改正的,处五千元以上一万元以下罚款:

(一) 违反本条例第五十二条规定,未在物业管理区域显著位置公示相关信息的;

(二) 违反本条例第五十五条规定,未及时对违法行为予以劝阻、未及时报告街道办事处、乡(镇)人民政府或者有关职能部门的;

(三) 违反本例第五十八条规定,未配合相关专营单位维修养护、改造物业管理区域相关设施设备或者设置管线的。

第七十五条 物业服务企业违反本条例第四十二条规定,未按信用评价等级提供相应星级服务的,由房地产行政主管部门责令限期改正,并处一万元以上五万元以下罚款。

第七十六条 业主委员会有下列情形之一的,由房地产行政主管部门给予警告,并责令限期改正;逾期未改正的,对相关责任人处五千元元以上一万元以下罚款:

(一)违反本条例第九条规定,将物业管理区域地上以及地下建筑物、设施设备和相关场地进行分割管理的;

(二)违反本条例第二十四条规定,逾期未召开业主大会的;

(三)违反本条例第三十一条规定,未公示终止职务的业主委员会委员、候补委员名单的;

(四)违反本条例第三十二条规定,未办理业主委员会候补委员递补备案手续的;

(五)违反本条例第五十八条规定,未配合相关专营单位维修养护、改造物业管理区域相关设施设备或者设置管线的。

第七十七条 业主委员会委员和候补委员违反本条例第三十条规定,由房地产行政主管部门给予警告,并处一万元以上三万元以下罚款,有违法所得的,没收违法所得。

第七十八条 国家机关工作人员在物业管理工作中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的,由相关部门对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。


第八章 附则


第七十九条 业主通过选聘其他服务主体按照合同约定或者业主、企事业单位通过自行管理等方式进行物业管理的,参照本条例执行。

第八十条 本条例自  年  月 日起施行。


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来源:西宁普法

编辑:孙喜春

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